2018国内商业地产出现整体过剩

  12月18日，中指研究院在京发布《2018中国商业地产市场年报》，其中指出，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存，与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能在满足人们美好生活需要的过程中实现自身的发展。

　　2018年，经济总体保持平稳。截至目前，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，整体表现回落，供应过剩压力仍存。2018年1-11月，在供给端，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。新开工方面，2018年1-11月商业地产新开工面积23525万平方米，同比下降2.4%，商业营业用房新开工面积占房地产新开工面积9.5%，2015年以来占比持续下降。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。

　　其中，在商业营业用房市场，2018年1-11月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，1-11月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，开工销售比由2017年1-11月的1.35上升至1.52，在新开工增长、销售放缓的情况下，办公楼市场供过于求矛盾加剧。

　　在商办土地市场，整体供应过剩，三四线土地市场有所升温。商办用地供应过剩，销售规模增幅小于供给，楼面均价小幅下跌。2018年1-11月，全国300城商办用地推出规划建筑面积2.47亿平方米，同比增长11.7%，共成交1.89亿平方米，同比增长6.9%；2018年1-11月，全国300城商办用地成交楼面均价为2338元/平方米，同比下跌0.3%，平均溢价率为7.2%，较2017年1-11月下降6.7个百分点。

　　一线城市商办土地市场略有降温，三四线城市获关注。一线城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段，需要开启新的篇章。

　　中指院相关负责人分析认为，就消费市场而言，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。就当前而言，消费的量变呈现出三个特点。一是总量大，2018年1-10月份，我国社会消费品零售总额309834亿元，预计全年社会消费品零售总额有望超过35万亿元。二是增速依然处于高位，今年前10个月社会消费品零售总额同比增长9.2%，比同期GDP增速高出2个点以上，比同期固定资产投资（不含农户）增速5.7%则高出3.5个百分点。三是对中国经济增长的贡献大，远高于投资和消费。

　　针对后市，中指院方面分析认为，由于消费的意义突出以及时代发展的需要，消费依然将扮演十分重要的角色。进一步从消费的脉搏来看，主要是体现消费升级的商品销售增长较快，对消费总额的增长起到了较大的拉动作用。今年10月份，限额以上单位通讯器材、化妆品类商品同比增速分别比限额以上单位消费品零售额高3.4和2.7个百分点。1-10月份，限额以上单位化妆品和通讯器材类商品均保持两位数的较快增长。

　　总体来看，进入新时代，人们对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，这指明了我国消费升级的本质方向和根本逻辑，决定着消费量变和质变的方向，从而孕育出五大消费升级趋势，即人格型消费、生态型消费、社交型消费、情感型消费、体验型消费。